부동산 계약서 작성 요령｜놓치기 쉬운 항목 5가지 정리

부동산 계약서 작성 요령, 모르고 넘기면 큰일 납니다. 계약금부터 특약사항까지, 2025년 기준으로 꼭 챙겨야 할 핵심만 정리했어요!

 

 

부동산-계약서-작성 요령

부동산 계약서 작성 요령 초보자도 쉽게 할 수 있는 팁!

✔️ 부동산 계약서를 처음 써보시는 분들도 많으시죠? 저 역시 첫 계약 때 ‘어디에 뭘 써야 하지?’ 하며 엄청 헤맸던 기억이 납니다. 부동산 계약서 작성 요령은 생각보다 단순하지만, 몇 가지 놓치기 쉬운 포인트가 있습니다.

2025년 부동산 표준계약서 양식을 바탕으로 아래 5가지를 꼭 챙기세요!😊

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1. 계약금·중도금·잔금 표기, 이렇게 하세요!

계약서에 돈 관련 내용은 정확한 날짜와 금액을 빠짐없이 써야 합니다. 말로만 “그때쯤 주면 되죠?” 했다가는, 나중에 언제 줬는지, 얼마 줬는지 다툼이 생길 수 있어요. 계약금 날짜나 잔금일을 '구두 약속'이 아닌 '계약서에 쓰는 것'이 가장 중요합니다.

부동산 계약서 작성 요령

항목	꼭 이렇게 작성하세요
계약금	계약서에 사인한 날 바로 입금합니다. > 예: 2025년 6월 5일, 계약금 500만 원 지급
중도금	정해진 날짜 또는 건물 공사가 어느 정도 진행됐을 때 지급합니다. > 예: 2025년 7월 5일, 중도금 1,000만 원 지급
잔금	집 소유권이 내 이름으로 넘어가는 날 지급합니다. → 예: 2025년 8월 10일, 잔금 2,000만 원 지급 단, 등기부등본 확인 후 잔금 보내는 게 안전해요!

 

 

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2. 특약사항 작성 팁 3가지｜이것만 챙겨도 나중에 분쟁 예방!

말로만 했던 약속은 결국 아무 증거가 안됩니다!

• 1. 말로 한 조건 → 무조건 특약으로
  • '이거는 포함이죠?' 하고 말로만 주고받은 조건은 법적으로 아무 효력 없음. 계약서 특약란에 직접 글자로 남겨야 나중에 효력 발생
• 2. 하자보수 조건 꼭 명시하기
  • 입주 전 발견한 벽지 곰팡이, 수도 누수 등은 잔금 지급 전까지 보수 완료 조건으로 적어야 합니다
    > 예: '하자 발생 시, 잔금 지급 전까지 전부 보수 완료 조건으로 한다'
• 3. 옵션 포함 여부 구체적으로 기재
  • 붙박이장, 에어컨, 식기세척기 등은 '두고 간다'라고 해놓고 나중에 빼갈 수 있어요
    > 예: '붙박이장, 시스템 에어컨, 거실 조명 포함, 이사 시 철거 불가' 식으로 명확히 적기

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3. 면적·등기부등본 불일치? 반드시 체크!

계약서에 적힌 면적이랑 실제 집 크기가 왜 달라요?' 저도 처음엔 이 부분이 헷갈렸는데, 계약서에 나오는 '전용면적'과 '공급면적', 그리고 등기부등본에 적힌 면적이 서로 다를 수 있다는 걸 나중에 알게 됐어요. 

면적, 이렇게 다릅니다!

구분	설명
전용면적	내가 실제로 사용하는 집 안쪽 공간 (방, 거실, 화장실 등)
공급면적	전용면적 + 계단, 복도 등 공동 사용하는 공간 포함
등기부등본 면적	대지지분(땅)과 건물 전체 면적 표시됨 > 계약서 내용과 일치하는지 반드시 확인해야 함!

계약서에 적힌 면적과 등기부등본의 면적이 다를 수 있기 때문에, 실제 집 구조도 꼭 방문해서 확인하세요! 계약 후에 '생각보다 너무 좁아요'라고 말해봤자, 계약서에 사인했다면 되돌리기 어렵습니다.

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등기부등본 정보 확인 요령

 

 

• 발급처 : 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)
• 확인 항목
  • 소유자 이름 : 계약 상대자와 동일한지
  • 건물의 정확한 주소와 면적
  • 근저당·가압류·전세권 등록 여부

✔️ 등기부등본은 부동산의 ‘주민등록등본’이라 생각하면 쉬워요! 계약 전 필수로 확인하세요!

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4. 중개사와의 커뮤니케이션 팁

✔️ 중개사와 잘 소통하려면 이렇게 해보세요!

1. 말보다 문자·카톡으로 기록 남기기
   • 예: '붙박이장 포함은 계약서에 꼭 넣어주세요!'
   • 말로 하면 나중에 기억이 달라질 수 있어요. 글자로 남겨두면 분쟁 시 유리합니다.
2. 계약서 초안 미리 받아보기
   • 중개사에게 '계약서 미리 받아볼 수 있을까요?'라고 요청하세요.
   • 집에 와서 천천히 읽어보고, 궁금한 부분은 미리 체크해두는 게 좋아요.
3. 공인중개사 등록 여부 확인은 필수
   • 한국공인중개사협회 홈페이지에서 검색 가능
   • 중개사무소 외부에 걸린 등록번호가 실제로 등록된 번호인지 확인하세요.
   • 가짜 중개사에게 계약했다가 피해 본 분들 많습니다.

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5. 실수 사례 + 해결 방법

1️⃣ 계약서에 옵션 기재 안 함

• 상황 설명
  붙박이장, 에어컨이 기본으로 들어간 줄 알고 계약했는데, 막상 이사 오니 싹 철거돼 있었던 분들 많으세요. 저도 예전에 이런 상황 겪고 나서 멘붕 왔어요…
• 해결 방법
  > 계약서 '특약사항'란에 옵션 항목을 하나씩 정확히 적기
  • 예: '붙박이장, 거실 에어컨, 조명 포함 / 철거 불가'
  • 말로 하지 말고 글자로 남기세요!

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2️⃣ 계약금만 보내고 계약 파기

• 상황 설명
  중개사 말 믿고 계약서도 안 쓰고 계약금부터 입금했다가, 계약이 무산되었는데 계약금도 못 돌려받은 경우 정말 많습니다. 저는 다행히 중간에 인터넷 글 보고 멈췄던 적이 있어요.
• 해결 방법
  > 계약서 먼저 쓰고, 서명한 후에 계약금 입금
  > 혹시 몰라서 '계약 파기 시 계약금 반환 조건'을 특약에 꼭 작성해두는 게 안전해요!

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3️⃣ 등기부등본 확인 안 함

• 상황 설명
  계약 다 해놓고 등기부등본 나중에 봤더니, 소유자가 다른 사람이었던 경우. 또는 근저당이 잡혀 있어서 위험한 물건이었다는 걸 나중에야 아는 경우도 있어요. 저는 이걸 계약 직전에 확인해서, 다행히 손해는 안 봤습니다.
• 해결 방법
  > 계약 전에 인터넷등기소에서 꼭 열람
  > 소유자 이름, 주소, 근저당 여부, 다른 세입자 있는지 확인
  > 근저당 있다면, 특약에 '잔금 지급 전 근저당 말소' 꼭 넣기!

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부동산 계약서 작성, 말보다 문서! 기억보다 기록!

부동산 계약은 무서운 게 아니라, 정보 부족이 무서운 겁니다. 오늘 알려드린 '부동산 계약서 작성 요령'을 체크하면서 계약서를 작성하면 훨씬 안심하실 수 있어요.
중요한 건 말보다 문서! 기억보다 기록!입니다. 이미 계약서를 쓰신 분들도 지금 다시 확인해 보세요!
혹시 빠뜨린 게 있다면, 중개사와 추가 협의로 조정 가능합니다. 놓치지 마세요!😎